Egenkapital, egenkapital og realkredit bliver løsenordet for ejendomme i 2010

Lagt online 01.03.10

Egenkapital, egenkapital og egenkapital. Fokus på processen og ikke mindst på at vise finansieringskilderne, hvis man har lejere, mulighed for at opdele eller konvertere sit projekt eller endnu bedre en investor klar i kulissen, når projektet er slut.

Det var nogle af muligheder, der kan være med til at løsne op for finansieringsmarkedet. For selvom vicedirektør Bjarne Jørgensen, Realkredit Danmark, kunne løfte sløret for, at 93 procent af lånene nu bliver imødekommet, så er det også et udslag af, at langt færre når så langt som til at spørge om et lån. Og dem der gør ved godt, at det er realkreditten op til de 60 procent af værdien, der er mulig, mens banklån til øget finansiering er meget svært at skaffe fra de etablerede banker.

Det var nogle af de konklusioner, der kom frem på Magasinet Ejendoms konference om Finansiering i dagens marked.

- Men vi må også tilskynde til højere grad af realisme. Hvis man skal i markedet og skaffe mezzaninkapital, så taler vi meget høj risiko og den skal der altså betales for. Det nytter ikke noget, at man tror man kan belåne op til 100 procent til 1-cifrede renteprocenter, sagde adm. direktør Peter Winther, Sadolin & Albæk på konferencen, og fortsatte:

- Realkreditmarkedet fungerer igen med en næsten normal LTV, men kun for gode kunder og bidragssatserne er mere end fordoblet, mens afdragsprofilen er skærpet. Samtidig er det vanskeligt at belåne ejendomme med tomgang og ikke mindst specialejendomme. Bankmarkedet er også næsten normalt, men marginalerne er typisk tredoblet – selvom de viser en svagt faldende tendens.

Sadolin & Albæk forventer en omsætning på 20-25 milliarder kr. i investeringsmarkedet for ejendomme i 2010. Heraf 10-15% fuldt ud finansieret med egenkapital (LTV 0%), 40-50% finansieret med realkreditlån og egenkapital (LTV 60%), 20-25% finansieret med realkredit- og banklån (LTV 80%), 10-20% finansieret ved overtagelse af eksisterende høj belåning (LTV 100%).

Konferencens debatpanel havde sat SEBs Peter Toftager, underdirektør Steen Munk, Nykredit og vicedirektør Bjarne Jørgensen stævne. Alene det, at de var inviteret understregede de var et symbol på de enorme ændringer i markedet.

- Vi har faktisk ændret hverken vores kreditvurderinger eller forhold til lånekrav ret meget. Men den helt store forskel er, at de banker, der var meget fremme i skoene for 2-3 år siden, de er her slet ikke, var de tre långivere enige om.

De var også enige om, at de gerne vil låne penge ud. Men hjemmearbejdet skal være meget bedre, for det er kun "gode" kunder, der får tingene igennem. Voksende ledighedsgrad i erhvervsbyggeriet og mange tomme boliger hæver også kravene til låntagernes egenkapital.

- Et andet stort problem er hele konserveringen af ejendomsmarkedet i form af de mange ejendomme, der nu ligger på banker og kreditinstitutters bøger. Sålænge de ikke kommer i markedet, vil der hele tiden være en risiko for, at markedet ikke har sat sig korrekt, sagde Peter Toftager.

Konferencen blev holdt hos PriceWaterhouseCoopers og blandt indlægsholderne var også Merete Larsen, LindCadovius samt to repræsentanter for selskaber, der har penge, men ikke kan finde noget at investere i, som lever op til deres krav; nemlig ATP Ejendommes Lars Winther og Carlyles Thomas Lindstrøm. De to gav ret præcise beskrivelser af de projekter, de gerne vil finde.

- Vi har dedikerede midler til at investere i København, men vi kan ikke finde et projekt, der matcher vores krav og kan købes for det som vi vurderer som en rimelig pris for et udviklingsprojekt i forhold til den markedssituation, vi befinder os i, sagde Thomas Lindstrøm og nævnte, at 20 eller 30 procents nedslag i prisen altså ikke er nok pt. for at gå ind i stærkt risikobetonede udviklingsprojekter.

- Men pengene har vi, hvis det rigtige dukker op.

Billede: Carlyle vil gerne investere i flere danske ejendomme og projekter med udviklingspotentiale.